シリコンバレー情報
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不動産：ローンの書類(Pre-Qualified, Pre-Approval)の準備とオファーレター (Offer Letter)不動産： 気になるところを改善する方法不動産：修理やアップグレードの見積もり概算リスト不動産:物件を直接見るときのチェックポイント不動産：エリアの下調べ－学校区と性犯罪者と地震不動産：ストロング・オファーの書き方ジャカランダ Jacaranda 不動産：購入のための下調べウェブサイト不動産：シリコンバレー Buyer Market の終わり備忘録：ケーブルモデムの設定方法 Comcast と Motorola SBV5220
シリコンバレー情報
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不動産：ローンの書類(Pre-Qualified, Pre-Approval)の準備とオファーレター (Offer Letter)
これはお家を見始める前の下準備として、とても大切なものです。
毎月の支払い
初めて、お家を買おうかと考えるときに気になるのが、毎月の支払いです。「今のアパートなどに払っている金額とあまり変わらなければ」、と誰でも思います。
バブルの頃に、物件を買えば値上がりするようだ、とギャンブル的に考えたり、不動産業界の人にそそのかされて（？）、３年や５年の利子のみローン(interest only loan)などを借りた人たちが、銀行の差し押さえとなっています。
ですから、もう少し、賢くなる必要があります。
頭金
その次に、気になるのが頭金です。現金などで頭金を用意するのはなかなか大変です。
基本的は２０％の頭金ですので、$500Kの家であれば、$100Kです。
少々足りないぐらいであれば、San Joseなどでは、市の頭金援助プログラムなどあって、3%分ほどかなりいい条件で貸してくれるそうです。
ただ、まったく頭金がなくて100%ローンとか、5%ほどの頭金で95%ローンという場合、現在のマーケットではローンが降りないことが多いです。それがわかるのでオファー自体が受理されることが少ないです。
収入と支出のバランスを見直しして、数年かけても頭金を貯めるようにしましょう。収入を増やすよりも節税するほうが、個人的には簡単だと思います。
３種の神器
不動産業界的は、頭金、収入、クレジットスコアがローンで大切になります。
頭金がなければ、ローンは降りない。
収入がなければ、ローンが降りない。
クレジットスコアがよくなければ、ローンが降りない。
となります。
ローンの選び方
いきなり初めてで難しいと思うのですが、ローンを借りるのに、あちこちに問い合わせる(shop around)をするのは、あまり賢明ではありません。
こんな当たり前のことが当たり前でないというあたりに、不動産業界の不透明さがあると思います。
クレジットヒストリー(Credit History)とかクレジットスコア(Credit Score)として、よく言われる FICO （ファイコと呼びます）スコアが落ちるからです。
エクセレントとして一番いい条件のローンで借りるためには、７４０点以上が必要です。
ただ、ローンを借りたいのですけどと問い合わせをして、SSNなどを出すと、そのたびに１０－２０点落ちるそうです。このあたりのポイント計算は、秘密になっているので、経験則のうわさ話だけです。
ですから、ローンを選ぶときには、最初から信用できるところを２箇所ぐらいに絞って、どちらかにするぐらいがいいと思います。
お薦めは、BofA (Bank Of America)に口座がある場合には、BofAです。ローンの卸売り(whole sale)を止めて、直接顧客にretailとなっています。つまり、普通のローンエージェントという人を使わず、BofAの社員の人に連絡を取るわけです。
これは、過去１年のことです。つまり、独立のローンエージェントという仕事自体がなくなりつつある傾向に思います。
それか個人のローンエージェントで融通の利くところです。融通というのは、ローンを no fee, no cost などで、購入時に必要な出費をローンに入れてくれたり、という点です。
ない収入をあるように計上したりして、ローンを借りられるようにすると意味ではありません。Creative Loan とか言う人もいますが、個人的には、それはウソなんじゃないかと思います。
サブプライムというのは、そのような形で生まれたローンです。私たちは、もう少し賢くなりましょう。無理をしないということも、大切だと思います。
Pre-Qualified Letter
上記のように、簡単にSSNぐらいでローンがどれだけ降りるかを計算して、「これくらいまでローンが借りれます」という書類を Pre-Qualified Letter といいます。
これで、FICOスコアが30-40点落ちると思って申請するわけです。
Pre-Approval Letter
Pre-Qualified Letterの続きというか、もう少し真剣な書類となります。さらに詳しい情報が必要になります。すべての銀行の残高や持ち株や過去２ヶ月の給料明細のコピーや過去２年間の税金の申告の書類などです。
FICOスコアが、30-40点落ちると思いましょう。
つまり、FICOスコアは、780点以上であれば、まぁ、２ヶ所ぐらいはチェックしてもいいでしょう。760点ぐらいであれば、最初から１箇所に絞るほうがいいと思います。
車のローンを選ぶ時に、あちこちで見積もりをたくさんもらっていて、FICOスコアをかなり落としてしまった人もいました。
つまりFICOスコアのシステム側では、あちこちに借金の問い合わせをする人は、お金が必要な人なので、スコアを落とすというわけです。お金の必要のない人には、どうぞ、どうぞという形でスコアがあがるという不条理に思えてしまうシステムです。
夫婦でFICOスコアに差がある場合
その場合、FICOスコアのいいほうの人の名前だけでローンを組むほうがいい場合もあります。物件の登録の名前も１人になります。
オファーレター
気に入った物件が見つかって、購入の提示としてのオファーを出す時の書類です。
必要になるのは、上記の Pre-Approval Letter（頭金の％を含む）と、購入希望金額(Offer Price)と、Earnest Depositとして Offer Price の３％の小切手です。
小切手はオファーが正式に受理されるまで、引き落とされませんので、見せ金ということになります。
オファーを出したときの反応は、大体以下の５つです。反応のいい順番です。
１）オファーが受理される(Accept)
２）カウンターオファー (Coiunter Offer)
条件の交渉
３）再提出(Re-submit)
マルチプル・オファーがあって、その中でも見込みのいい場合。
値段を上げるか、そのままの条件かなど
４）拒否 (Rejected)
他の人のオファーが取られた場合。
提示金額が低すぎるなど、別のオファーを待ちたい場合。
５）無視 (Ignored) 返事のない場合
普通、これはないのですが、売り手のエージェントにもよります。
FAXの故障などで受け取っていなかったということもあります。
売り手のエージェントによるところが多いと思います。
２週間ほど前にお客さまと一緒に見に行った物件は、エリアもよくて、値段もよかったのですが、
よすぎて、３日程度で３０通以上のオファーを受け取ったそうです。売れた金額はかなり
つりあがったようです。
オファーが受理された場合
基本的に２つの条件(contingency)が残ります。検査(inspection contingency)とローン(loan contingency)です。
大体、５－１０日以内に検査をして、条件をはずしていくことになります。
正式なプロの検査の人でなくても、気に入らない点があれば、オファーをキャンセルできます。
通常、プロの検査の人を雇いますが、１軒家であれば＄３５０ほど。シロアリの検査が＄２５０ほどですので、＄５００－６００ほどかかります。
大体、検査を終えて、OKとなると、Earnest Deposit は、引き落とされます。これは頭金の一部となります。
まとめ
Pre-Approval Letterがあれば、基本的にはいつでもオファーレターが出せるようになります。
融通の利くとローンエージェントであれば、即日にPre-Approval Letterを作ってくれます。
オファーレターを出すところまでは、出て行くお金はありません。
検査を人に頼むとかの段階になると、お金がかかり始めます。
その前にもキャンセルできますので、オファー自体は気軽に出せると考えるのがいいと思います。
ありがとうございます。
不動産： 気になるところを改善する方法
中古
お家というのは、ほとんどが中古ですので、どこか気になるところがあるというのが当たり前です。
新築であっても、最近のタウンハウスなど、狭い敷地に無理に建てたものは階段だらけのがあります。若い人には大丈夫ですが、年をとったり、妊娠したり、小さな子供がいると、階段はあまりよくないです。
あと設計上の問題というのも結構あります。ここに窓があるべきと誰もが思うところになかったことがありました。不思議だなと思って、よく見てみました。階下の部屋の見栄えを良くするために天井を上げたおかげで、そんなことになっていました。
完璧な物件
非の打ち所のない物件は、誰がみてもこれはいい物件だと思います。
素人でもそう思うわけですから、ニュートラルなマーケットでは、売れる値段はマーケット価格以上になることが多いです。
売る側としてはいいことですが、買う側としては、あまりお買い得とはいえないわけです。
最近のシリコンバレーでも、銀行の差し押さえ物件でもいいものは、１週間以内に提示価格(list price)の$20-$30k 以上で売れることはあたりまえの状況です。
$100k 高く売れたと話しているエージェントの人もいました。
お買い得物件
少々、難ありに見える物件のほうが、お買い得となることが多いです。
１ヶ月経っても売れていない物件は、どこかそのようなものがあると考えてもいいでしょう。
問題といっても、大したことがないものはたくさんありますので、少々手を加えれば、売るときには完璧に近い物件とすることができます。
ポイントとしては、不動産というのは名前の通り動かないと考えて、エリアや土地の広さをよく考えてみるといいように思います。
死亡物件
過去２年以内に誰かがその家で死んだ場合、そのことを明記(disclose)する必要があります。銀行差し押さえ物件では、書かれないことが多いです。
気になる人には、すごく気になるようで、敬遠する人も多いです。とくに中国人の人はすごく気にするようで、競合相手が減ります。
自分が家を売るときには、２年以上経つことが多いので、書かなくてもいいです。
同じように墓地の近くの物件を敬遠する人もたくさんいます。墓地は引越しをしないので、売るときにも同じ条件ですから、売りにくくなります。
個人的には墓地は、公園みたいで静かで好きなのですが、一般的な感覚も理解して、売るときのことを考えて、買うようにするのが間違いが少なくなります。
土地
土地の広さは、Lot size として出ています。広ければ、近所のことも気になりにくいですし、増改築というオプションもあります。
増改築
子供が増える予定があり、３ベッドルームの一軒家を探していたとします。でも、値段にもあわず２ベッドルームで土地に余裕がある物件が安くでていたとします。
建物のレイアウトや、市の制限などもあったりしますが、増改築というのもいいオプションになりえます。
たとえば、200SFのマスターベッドルームを増築するとすると、単純計算で 200SF x $200/SF = $40,000です。
売るときには、エリアにもよりますが、$400/SFほどの価値がでるとして、コストの２倍の値段で高く売れるわけです。
この場合、増改築は投資としての意味もでてくるわけです。
隣の家
窓から外をみて、隣の家の窓が見えたら、向こうからも見えるということです。歩道を歩いている人が見えたら、同じことです。
裏庭のほうに２階建ての家があり、全てのベッドルームからその家の窓が見えるという物件もありました。
プライバシーというのは、実際にお金をだす価値のあるものだと思います。
そんな場合でも、木や竹などを植えれば目隠しになります。塀の上からちょと見えるぐらいであれば、トレリスとつるバラでもいいでしょう。
お金と時間とメンテナンスが必要ですが、どれもそれほど大したことではないと思います。
まとめ
予算に制限がない場合や余裕のある場合には、全て完璧と見える物件を競合して、少々高めに買うのもいいでしょう。
きれいにメンテナンスしていれば、売るときにも同じように高く売れると思います。
予算に制限がある場合や余裕のない場合には、少々クリエイティブになって、可能性を探るのもいいと思います。単に妥協するのとは、違います。
その場合に重要になるのが、エリアと土地の広さのように思います。
自分で修理などをするには、DIY(Do It Yourself) の情報も便利です。
http://groups.yahoo.co.jp/group/diy/ありがとうございます。
-Naoki
不動産：修理やアップグレードの見積もり概算リスト
2008-2009年あたりのシリコンバレーでの相場です。
サンプル数は、あまり多くないので、あまり正確とはいえませんので、参考程度に見てくださいませ。
物件を見に行くときに、チェックリストとして、いくらかかるかのにいいかと思います。
屋根の張替え
1200 SF の家
業者：$7000 - $9000 １週間
材料費の安い季節は、５－６月
シャワーから、バスタブへの変更
$6000 / Bath Fitting
作業日１日、待ち時間２ヶ月
木塀 高さ６フィート
$28-30 ／リニアフィート
家の外装の塗り替え
1200SFの家
DIY: $1500 ($1000ペンキ代、$500ツール) １週間
業者：約$5000 1日
家の内装の塗り替え
DIY: 一部屋 $100-$200 ２－３日（作業時間５時間ほど）
換気扇の取り付け（バスルーム）
パーツ：$60-250 静かなものは高価
DIY：$300 １日
業者：約$800 １日
フロアサンディング
1200 SF の家
DIY: $500 (機械レンタル３日$200、水性ニス$200、道具$100) 3-4日
業者：$2000-$3000
水道管を鉄から銅の配管に変更
2500SF 二階建て
業者：$8000 １日
壁に穴をあけるので、あとで、壁の塗り替えが必要
セントラル・ヒーターの取替え
業者 $4000
セントラルヒーター用のクーラー屋外機の取り付け
業者 $3000-$4000
雨どいの取り付け
1200 SF の家 : リーフガード付き
DIY：$1200 ２週間（作業時間２０時間ほど）HomeDepotのプラスチックの雨どい
業者：約$2000 (アルミニウム・シームレス)
リーフガードがなければ、材料費は約２／３
カーペットの張替え
$2/SF 材料費
ハードウッドフロア
$6/SF 材料費
$11/SF 材料費＋工賃
芝生の張替え
$0.50/SF 芝生代
$1.50/SF 業者張替え
キッチンのリモデル
$6000：IKEA キャビネット＋グラナイトのカウンタートップ
古いキャビネットの撤去費用（$900）は含まず。器具類は含まず。
発注から工事まで、約２ヶ月。工事は２日。
通常：$10000以上
ドライブウェイのタイル張り
車２台分＋アルファのスペース
$7000（値段交渉の上手な場合）
通常$12000ほど
２重窓に変更
一般的な窓で、約$300-400／窓
窓枠の部分を付け直す必要あり。
シロアリ
テントをしてのガス殺虫剤
業者：約$3000 ３－４日
家の建て替えや建て増し
業者：$150-$200/SF 設計、材料費、工賃を含めた概算 まとめてのほうが安くなる
全部取り壊して、立て直す場合 $250/SF
まとめ
修理やアップデートできるものはいいのですが、できないものやありますし、する価値のないものもあります。
ありがとうございます。
不動産:物件を直接見るときのチェックポイント
経験
大体、ここ２年ほどで３００件弱、物件を見ています。外だけでなくて、中も見た件数です。
プロとしてはそんなに多くはないですが、そこそこ経験があるというぐらいです。プロといっても、Jeanette（妻）のお手伝いなので、アシスタントですけどね。
DIYや修理の経験も少々ありますので、そんな目から見ています。
ただ、偏った意見でもありますので、まぁ、参考程度にしておいてくださいませ。
チェックポイントの基本
家を見るポイントは、人を見るのと大体同じです。見た目も重要ですが、人のいうことよりも、行動をよく見るほうが確実といえます。
持ち物などは、行動の結果ともいえます。
あと、人は引越ししても、家は引越ししませんので、窓から見える風景はあまり変わらないものと考えるほうがいいと思います。
外見の第一印象
家の外見ですが、当たり前に重要です。気になるところがあれば、すべて覚えておくのがいいと思います。カメラがあれば、気になるところはすべて支写真に撮りましょう。１日に３－５件も見ると、細かいところなど、ほぼ確実に忘れます。
一緒に見に行くときには、写真を取りまくりとなります。大体、物件あたり６０－１５０枚ほど写真を撮っています。
外見をチェックするときは、少なくとも両隣の家もチェックするほうがいいです。引越しすれば、確実にお隣さんとなるわけですから。
目の前の通りも、駐車されている車が多すぎないかなどチェックしましょう。ショッピングカーとが道にあるのも、考え物です。
あと、自分がしばらく住むことになる家を見ると、写真では分からなくても、直接行ってみると、直感的になにかを感じる人も多いようです。これは本人にしか分かりませんので、アンテナを立ててみましょう。
外装
屋根、雨どい、窓、などチェックしましょう。特に雨どいがなかったり、ちゃんと排水をしていないと、家の基礎が傷みます。
雨どいは、建物から５フィート以上離して排水をするのが推奨です。そうなっていない物件はかなりあります。
冬の雨季に見に行った物件ですが、排水がよくなくて、裏庭が水浸しになっていたところがありました。
コンクリートの基礎の場合、５センチほどは土がかぶらないようにするのが推奨です。土がかぶっていると、中の木が腐りやすくなるのと、シロアリが簡単に入り込むようになります。
中に入っての第一印象
この場合、匂いというのが気になる人が多いです。気にならなければ、基本的に合格です。カビの匂いなどは、要注意です。
あとペットの匂いがあったり、おしっこの匂いがするところもあります。その匂いのおかげで、物件が$100k ほど安く買えることもあります。個人的にはあまりお薦めしないです。
家の中が、わざと汚されている場合もあります。銀行差し押さえ物件の場合、もとの持ち主がそうする場合です。個人的には、物件にケチがついたように思い、あまりお薦めはしないです。
原因と結果というカルマの法則があります。過去の原因が未来の結果になるだけでなく、時間が逆転することもあるように思います。差し押さえになって自分が住んでいた家をわざと汚したり壊したりする人は、もともとそうなるべきであったとも思ってしまいます。
幽霊などの気配がすることは、よくあります。徐霊は素人でも簡単にできますので、あんまり気にしなくてもいいと思います。生木や塩を使う方法もあります
が、基本的は掃除と笑いと感謝です。「となりのトトロ」で、引越ししてから、大掃除をして、お風呂に使って、大笑いをしたら、真っ黒くろすけが、森に帰っ
ていったというエピソードがありました。それが基本に思います。
私も風邪などもめったにひかないし、病気で仕事を休むことなど普通ありませんが、物件を見に行った日に、疲れ切って寝込んでしまったことは、７，８回ありました。
以前は、冒険気分で古くて怪しい物件も見ていたのですが、ドアを開けたときの鼻センサーを重要視するようになりました。
水周り
キッチン、バスルームですが、水漏れのあとなどがないかよく見てみましょう。シンクの下などを開けてみましょう。
基本的に、綺麗に見えれば、大丈夫です。汚れているように見えれば、過去に漏れたことがある可能性がありますし、現在も問題がある可能性も残っています。
換気扇
台所には換気扇があっても、排気が外に出ていないことがあります。それであれば、マイナス点です。あとで外に排気できるようにできる場合もありますが、できない場合もあります。
できる場合は、自分ですると＄３００ほどで、人に頼むと＄８００といったところです。
バスルームの換気扇がついてないことは、意外に多いです。San Joseの場合、窓があれば換気扇はなくてもいいということになっています。そう言っても、換気扇があるほうがいいに決まっています。
バスルーム
バスルームに窓がない場合もあります。どう見てもよくありませんが、換気扇をつけっぱなしにすることで、カビなどは防ぐこともできます。ただ、電気代など考えると、窓があるほうがありがたいです。
ガレージ
ガレージが、居住スペースに改造されていることがあります。違法ですので、そのような物件は他にも変な改造をしていることがあるので、要注意となります。
ガス
キッチンにガスが来ているとポイントが高くなります。光熱費も安くなりますし、健康に気を使って料理をする人は、ガスを好む人が多いです。
乾燥機もガスのほうが、圧倒的に光熱費が安くなります。
温水器
通常はガスの温水器で、タンク付きのものです。電気であれば、マイナス点。瞬間湯沸し器タイプであれば、ポイントが高くなります。
古いように見えれば、またマイナス点です。
ヒーター
セントラル・ヒーターが大体あると思います。クーラーをつけられるものであれば、ポイントアップ。銀行差し押さえ物件では、クーラーの屋外器が盗まれていることもあります。$2000-$3000だそうです。
窓
窓が２重窓になっていれば、ポイントアップです。あと、窓から外に見える風景もチェックしましょう。隣の窓が見えれば、向こうからも見えるということになります。
プライバシーは、お金に換算できる価値あるものだという認識がいいと思います。
床
カーペットは、静かでいいですが、薬品とほこりだらけになります。アレルギーや喘息もちの人は、避けるか張り替えましょう。
普通の木の場合、状態によりますが、よければポイントアップ。状態がよくなくても、フロアサンディングで削って綺麗にできます。
パーゴ（印刷の合板）の場合、状態がよければ、とりあえずＯＫ。よくなければ、マイナス点。サンディングできないので、張替えになります。
配電盤
配電盤がいかにも古ければ、問題になることがあります。全部の配線を新しくすると、１万ドルほどかかるそうです。
新しいタイプであれば、ポイントアップ。
水道管
古い家で、水道管が鉄製のものであれば３０年も経つと中が錆びて、水の出がよくなくなります。銅製のパイプに変更されていれば、ポイントアップ。
屋根
屋根を張り替えると１万ドルほどかかります。古いように見えれば、その覚悟です。アスファルト・シングルであれば、３枚まで重ねられます。重ねるだけであれば、３０００ドルほどでできます。
ぱっと見て、定規で測ったようにまっすぐでペッタンコに平らに見えれば、１重の可能性が高くて、ポイントアップ。なんだか、でこぼこに見える場合には、２重、３重の場合もあります。その場合は、マイナス点。
屋根が、陶器製の瓦のような場合は、大体５０年保障の瓦です。ポイントアップ。アスファルト・シングルの場合、２０－３０年保障です。
ウッド・シングルの場合は、マイナスポイント。雨漏りの可能性も考えると、物件自体避けるほうがいいかもしれません。
雨漏りなどのあるばあい、数ヶ月で木は腐ってぼろぼろになります。
裏庭
元の持ち主の趣味が現れるのが、裏庭だったりします。見えないところをどのように手入れするかです。
好みのよりますが、フルーツの木などがあれば、ポイントアップ。
庭を綺麗にしていて、銀行の差し押さえになった人などは、気の毒に思います。
まとめ
気がついたところをまとめただけになりました。基本的には、気になる点の場合、改善が必要なことなのか、改善ができるのとなのか、費用と期間はどれだけかかるのか、それだけの価値があるのかということになります。費用の点など、別の記事で書きます。
物件を見るときには、自分の目もそうですが、感覚を信じてみるのもいいと思います。
ありがとうございます。
不動産：エリアの下調べ－学校区と性犯罪者と地震
不動産の購入での下調べ用のサイトの紹介です。
学校区
子供がいる場合など、レンタル目的であっても、学校区は重要な要素です。学校区の下調べにおすすめは以下のサイトです。
http://www.greatschools.net/シリコンバレーでは、Cupertino City が学校区がいいことで有名です。中国本土の人は、アメリカにいくなら、Cupertino というぐらいブランド化されているようです。
普通であれば、学校区のスコアだけをみるのでいいのですが、日本人の家庭であれば、子供に日本語教育をさせたい場合も多いと思います。補習校などへの通学距離も考慮したいかもしれません。
大学もWest bay に多くありますので、その通学範囲も考慮できると、将来楽かも知れません。
性犯罪者
カリフォルニアでは、Megan's Law というので、性犯罪者のリストが公開されています。
http://www.meganslaw.ca.gov/近所はできたら避けたいとは思いますが、ダウンタウン付近など、うんざりするほど出てきますので、あまり気にしてもしょうがないかもしれません。
地震の断層の地図
http://www.cccarto.com/faults/sj_faults/最近、San Jose downtown 付近にも新しい断層が見つかったというニュースもありました。
ありがとうございます。
-Naoki
19:00 - 21:00
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16th Jul
